Các loại Bất động sản trong chung cư và Hệ số sử dụng đất (FAR)

Nhắc đến chung cư, mọi người sẽ nghĩ ngay đến căn hộ và ngoài căn hộ ra thì còn loại nào khác không?

Chung cư được chia thành các loại sau: chung cư thương mại, nhà ở xã hội, và nhà ở tái định cư. Hiện nay, “căn hộ” đang là sản phẩm chủ chốt trong các dự án chung cư và được đa phần mọi người quan tâm và tìm để mua. “Căn hộ” là loại BĐS dùng để ở. Ngoài ra còn có 03 loại khác tồn tại trong chung cư đó là:

Shophouse

Vừa có chức năng ở, lại vừa có chức năng thương mại. Shophouse thường được nằm ở tầng trệt của Chung cư và có khoảng 2-3 tầng. Ngoài ra shophouse được tự do mua bán mà không hạn chế đối tượng. Nếu CĐT dùng chức năng ở để làm shophouse thì nó tương tự như 1 căn hộ nhưng ở dưới trệt. Còn nếu CĐT dùng chức năng thương mại để làm shophouse thì nó tương tự như 1 cái officetel ở dưới trệt. Đôi khi CĐT sẽ vừa dùng chức năng ở, vừa dùng chức năng TMDV để làm cái shophouse, lúc này, shophoue có cả 02 chức năng ở và TM.

Officetel:

Vừa làm văn phòng lại vừa làm khách sạn. Về cơ bản, officetel thì không có chức năng ở. Hiện tại ở Sài Gòn đang không cấp phép cho loại hình này, và cũng chưa có định nghĩa trong hệ thống luật. Tuy nhiên, nhiều Chủ đầu tư vẫn làm và rao bán officetel vì không có chức năng ở để làm “căn hộ”, và đương nhiên là có thể sẽ có rủi ro về mặt pháp lý sau này.

Thương mại dịch vụ (TMDV):

Phần lớn các dự án chung cư hiện nay đều được làm theo dạng “Chung cư kết hợp thương mại dịch vụ”, nghĩa là vừa có chỗ để ở vừa có chỗ để kinh doanh. Phần dành cho TMDV, Chủ đầu tư có thể làm officetel, shophouse và nếu không làm 2 thứ đó thì để một khu lớn và ngăn ra làm nơi buôn bán, khu lớn này nhìn chung gọi là TMDV.

Hệ số sử dụng đất (FAR) là gì mà lại quan trọng đối với loại BĐS Chung cư?

FAR là viết tắt của Hệ số sử dụng đất. Hệ số sử dụng đất thì nó quan trọng trong xây cao tầng, những thứ công trình mà thiên về sàn xây dựng, sàn sử dụng thay vì là đất.

FAR thì ở nhà liền thổ hay nhà cao tầng cũng đều có, nhưng nhà liền thổ thì nta quan tâm đến đất là chính nên hay bỏ qua FAR.

Để cho dễ hiểu, như cái nhà phố ấy, 4x10m = 40m2, xây 3 tầng. Tầng 1 lùi trước 2m, không có lùi sau, xây được 4×8=32m. Tầng 2, 3 xây y như tầng 1, tổng cộng là 32×3 = 96m2.

FAR là hệ số sử dụng đất, nghĩa là sử dụng được bao nhiêu lần đất, như trường hợp ở trên thì đất là 40m2, xây và sử dụng là 96m2 thì FAR = 96/40 = 2.4 lần.

>>>Hướng Dẫn Chi Tiết Cách Tính Hệ Số Sử Dụng Đất (FAR)

FAR tính như vậy, nhưng với nhà phố thì người ta quan tâm đến số tầng và mật độ, mật độ sẽ tính ra được 1 tầng xây bao nhiêu m2, còn số tầng là tính xem xây được bao nhiêu lần như thế. Giả sử xây full đất, thì cứ xây mấy tầng là FAR bấy nhiêu.

NHƯNG.

Trong cao tầng thì cái FAR rất là quan trọng, nên nó là thứ rất khó đổi, và số tầng và mật độ phải xoay quanh cái FAR này, nên xây cao thì tòa nhà phải nhỏ, xây thấp thì mập lên.

Vì Chung cư là tập trung vào sàn sử dụng, nên ai cũng muốn xây được càng nhiều càng tốt, tầng cao thì bản chất không khó xin, nhưng FAR thì lại khó vì FAR liên quan đến dân số, mà dân số lại liên quan đến Điện, đường, trường, trạm. Muốn xin FAR thì phải chứng minh những thứ xung quanh đáp ứng được cái số dân đó, và nghĩa vụ tăng thêm đủ kiểu, vì FAR tăng là xây được nhiều hơn, bán được nhiều hơn và thu về nhiều hơn.

Cái sàn sử dụng như ví dụ ở trên, thì trong chung cư gọi là GFA, công thức tính cái này là GFA = Diện tích x FAR. Cái GFA càng nhiều thì bán được càng nhiều, nên ai cũng muốn cái đó nhiều hết, nhưng cái FAR sẽ không cho phép muốn xây nhiêu thì xây.

Thế nên thật không ngoa nếu nói FAR chính là cái tạo nên giá trị của một khu đất cao tầng. Quan trọng bậc nhất. FAR càng cao thì càng có lợi cho CĐT nhưng nhìn chung là căn sẽ nhiều, dân sẽ nhiều, và cái gì cũng nhiều hết.

Hiện nay các dự án chung cư đều được thực hiện theo hình thức “Chung cư kết hợp thương mại dịch vụ”, nghĩa là một dự án có 02 chức năng là để ở và để kinh doanh.

FAR sẽ cho chúng ta biết khu đất đó được phép xây dựng phần ở bao nhiêu, phần thương mại bao nhiêu. Thông thường là 7.0 sẽ để phục vụ nhu cầu ở, còn 1.0 là dành cho TMDV.

Với chức năng ở, chủ đầu tư được phép biến thành “Căn hộ” và bán cho các khách hàng có nhu cầu mua căn hộ, còn chức năng TMDV thì chỉ có thể biến thành officetel, shophouse hoặc TMDV để kinh doanh.

Chức năng ở luôn “đắt giá” hơn chức năng TMDV vì có thể sử dụng được lâu dài (nếu đất có thời hạn sử dụng lâu dài), còn chức năng TMDV thì tối đa chỉ được 50 năm.

Ngoài ra, chức năng ở liên quan đến dân số, mà dân số liên quan đến cơ sở hạ tầng xung quanh, còn chức năng TMDV thì không đến cơ sở hạ tầng xung quanh.

Ví dụ: nếu một chung cư có 1000 hộ gia đình đang ở (có dân số vì có chức năng ở) thì phải có trường học, phải có bệnh viện, phải có công viên … để phục vụ những người cư trú ở đó, thậm chí đường giao thông cũng phải đủ to để đáp ứng cho dân. Còn nếu chỉ có chức năng TMDV, nghĩa là chỉ lưu trú mà không thường trú, nên không cần phải có trường học, không cần phải có công viên …Vì lẽ đó, nên thường đất có chức năng TMDV sẽ không được phép ở.

Cần phải hiểu rằng, FAR là một chỉ số quan trọng hàng đầu trong Dự án chung cư, tuy nhiên chỉ số này được thể hiện ở một hình thái khác. Đó là mật độ xây dựng và tầng cao.

Trong Dự án chung cư, FAR rất khó thay đổi, nhưng mật độ và tầng cao dễ thay đổi hơn, nên thường thì xây cao thì block sẽ gầy, còn xấy thấp thì block sẽ mập.

Còn nếu mật độ giữ nguyên, thì xây càng cao, thì FAR càng lớn.

Chúng ta hay nghe các CĐT làm công viên, làm hồ … nhưng thực tế thì tiền để xây cái công viên hay cái hồ không bao nhiêu tiền, mà cái quan trọng là nó có ảnh hưởng đến FAR không.

FAR cao thì lợi cho CĐT nhưng không lợi cho người mua, vì FAR càng cao nghĩa là diện tích đất được phân bổ cho diện tích sàn càng nhỏ, dân sẽ càng đông và càng ngộp.

Có công viên to, hồ nước lớn nhưng nhà cao, FAR vẫn đảm bảo thì nhìn chung CĐT cũng không thiệt hại gì mấy, lý do vì xây mấy cái công trình đó không tốn bao nhiêu tiền cả.

Để dự đoán FAR thì có thể tính theo mặt bằng điển hình, ra công trường để xem tiến độ xây dựng, nhìn tiến độ xây dựng để đoán pháp lý, và nhìn vật liệu hoàn thiện, layout căn hộ để chúng ta đoán cấp độ của dự án thuộc Level nào.

Thật ra bỏ công để phân tích sẽ có rất nhiều sự khác nhau giữa các Dự án, và có thể xác định luôn CĐT đang bán 80 hay 120%.

Điều này hết sức quan trọng, ảnh hưởng đến tương lai của căn nhà sẽ hình thành. Vì dự án chung cư là loại sản phẩm thiên về sàn xây dựng, chi phí đổ vào phần xây dựng là chính thanh vì phần đất, và phần này bị khấu hao theo năm tháng, do đó cần phải coi kỹ để đáng đồng tiền bát gạo.

Tuy nhiên, vì không có nhiều người quan tâm cái này nên nhìn chung ít ai quan tâm hay phân tích. Đa số sự phân tích chỉ nằm ở vị trí và CĐT, tiện ích… mà những thứ đấy thì nó không phải là thứ quan trọng nhất của Dự án chung cư.

Để lại bình luận của bạn

Your email address will not be published.