Đại Tổng Quát Về Dự Án & Pháp Lý BĐS

Cùng với sự phát triển chung của Xã hội thì ngày càng có nhiều Dự án Bất động sản xuất hiện và triển khai.

Và mua nhà, mua đất thuộc Dự án đang là một lựa chọn mới bên cạnh mua nhà đất theo nguồn truyền thống ở các khu dân cư hiện hữu như trước đây.

Pháp lý là thứ mà hầu hết những khách hàng quan tâm khi mua nhà, mua đất Dự án. Tuy nhiên, nhiều người trong số đó lại chỉ hiểu biết về Pháp lý của Dự án một cách rất mù mờ.

Xin lưu ý rằng các nội dung dưới đây mang lượng kiến thức khá dày và cần sự tập trung để nắm bắt, tuy nhiên khi đã hiểu, dù chỉ hiểu một phần cũng có thể giúp bạn có những quyết định đúng đắn và giảm đáng kể khả năng bị lừa đảo khi bắt đầu đầu tư dự án.

Nếu đã quyết tiếp tục, đương nhiên bạn có lòng thì tôi cũng sẽ cố hết sức, bài viết dưới đây sẽ chia sẻ với các bạn từ các Loại Dự án, các nội dung pháp lý, các bước triển khai Dự án, Quy chuẩn thiết kế, xây dựng, cách lập và phân tích Dự án, các đối tượng tham gia Dự án…

Dự án Bất Động Sản là gì?

Dự án bất động sản là các Dự án được phát triển bởi Pháp nhân (Chủ đầu tư) và tuân theo các lộ trình pháp lý của Dự án Bất động sản. Vậy nếu Dự án nào mà lộ trình pháp lý đi theo hướng khác thì không được gọi là Dự án Bất động sản.

Phân loại dự án bất động sản

Có nhiều cách phân loại, tuy nhiên chưa có một khái niệm thống nhất nào về phân loại. Tuy nhiên để thống nhất, chúng tôi cũng có những phân loại cho riêng mình, bao gồm:

  • Dự án Chung cư: Là loại Dự án Bất động sản mà ở đó chỉ có các Chung cư mà thôi. Chung cư sẽ bao gồm Chung cư bình thường và Chung cư kết hợp Thương mại dịch vụ.
  • Dự án đô thị: Là loại Dự án Bất động sản mà ở đó chỉ có đất nền hoặc nhà riêng, không có Chung cư.
  • Dự án Nghỉ dưỡng: Là loại Dự án Bất động sản mà phục vụ cho việc nghỉ dưỡng.
  • Dự án Phức hợp: Là loại Dự án Bất động sản tổng hợp của 03 loại Dự án trên, vì có nhiều khu Dự án có cả nhà phố, cả đất nền, cả chung cư, cả nghỉ dưỡng…

>>>Xem ngay bài viết chi tiết về 4 loại dự án thường gặp

Các đối tượng tham gia vào Dự án

Dự án và Chủ đầu tư là 02 đơn vị không tách rời nhau. Tuy nhiên trong thực tế, ngoài Chủ đầu tư lại còn có nhiều đối tượng khác cùng tham gia để phát triển Dự án, bao gồm:

Chủ đầu tư

KIẾN THỨC DỰ ÁN & PHÁP LÝ BẤT ĐỘNG SẢN

Đây là đối tượng quan trọng nhất, Chủ đầu tư là đối tượng hợp pháp của Dự án dựa trên mặt giấy tờ. Đối tượng này thường không thống kê nổi bao nhiêu, vì người khách hàng thường không biết cho đến khi xem văn bản…

Nhà phát triển Dự án

KIẾN THỨC DỰ ÁN & PHÁP LÝ BẤT ĐỘNG SẢN

Đây là đối tượng có “thực quyền” trong việc phát triển Dự án, và là đối tượng có thương hiệu và khách hàng biết đến. Đối tượng này thường không nhiều, do có sự truyền thông và Marketing. Khách hàng biết đến khoảng 10-20 đối tượng có tiếng.

Lưu ý: Phân biệt giữa 02 đối tượng trên: Chủ đầu tư là đối tượng mà Nhà nước biết (có tên theo giấy tờ, văn bản pháp lý), còn Nhà phát triển là đối tượng Khách hàng biết (có tên theo truyền thông, Marketing). Thế nên 02 đối tượng này có thể là 1, cũng có thể là 2.

Nhà thầu

KIẾN THỨC DỰ ÁN & PHÁP LÝ BẤT ĐỘNG SẢN

Là đơn vị thi công Dự án (thường được biết đến là Tổng thầu). Số lượng đối tượng này thường không nhiều, và người khách hàng chỉ quen biết khoảng 10-20 đối tượng.

Đơn vị thiết kế

KIẾN THỨC DỰ ÁN & PHÁP LÝ BẤT ĐỘNG SẢN

Là đơn vị thiết kế cho các Dự án, đơn vị này chỉ cung cấp dịch vụ, do đó có rất nhiều.

Một số công ty thiết kế nổi tiếng ở nước ngoài, ở Việt Nam thì không nhiều lắm. Tuy nhiên, đối tượng này không quan trọng lắm đối với việc đánh giá Dự án.

Đơn vị quản lý

KIẾN THỨC DỰ ÁN & PHÁP LÝ BẤT ĐỘNG SẢN

Sau khi bàn giao cho khách hàng, thông thường các Chủ đầu tư sẽ thuê một đơn vị để quản lý Khu dân cư, kiểu như bảo vệ.

Các đơn vị này làm dịch vụ quản lý để đảm bảo rằng Khu dân cư được hoạt động tốt. Sự xuất hiện của đơn vị này tạo ra sự khác biệt giữa Nhà lẻ và Nhà thuộc Dự án.

Phân biệt Bất động sản thuộc Dự án và Bất động sản không thuộc Dự án

Với Bất động sản thuộc Dự án, và Bất động sản không thuộc Dự án, có một số khác biệt cơ bản sau:

Lộ trình pháp lý

pháp lý dự án bất động sản

Lộ trình pháp lý của Bất động sản không thuộc Dự án đơn giản hơn nhiều so với Bất động sản thuộc Dự án.

>>>Xem thêm sự khác biệt giữa pháp lý BĐS trong và ngoài dự án

Quy định về xây dựng

KIẾN THỨC DỰ ÁN & PHÁP LÝ BẤT ĐỘNG SẢN

Thường Bất động sản không thuộc Dự án được xây dựng tự do, trong khi Bất động sản thuộc Dự án phải xây nhà theo mẫu.

Về vấn đề an ninh, quản lý

Bất động sản không thuộc Dự án được quản lý bởi Nhà nước, còn Bất động sản thuộc Dự án có thể còn được quản lý bởi một đơn vị được thuê bởi Chủ đầu tư hoặc Ban quản lý Khu dân cư.

KIẾN THỨC DỰ ÁN & PHÁP LÝ BẤT ĐỘNG SẢN

Do đó, Bất động sản thuộc Dự án loại này thường an ninh hơn, bù lại bị hạn chế một số thứ.

Ngoài ra, còn phải đóng phí quản lý để trả cho lực lượng bảo vệ này. Tuy nhiên không phải Dự án nào cũng có Đơn vị quản lý khu dân cư.

Một số loại Bất động sản bắt buộc phải được hình thành theo Dự án, ví dụ là Căn hộ chung cư.

Pháp lý Bất Động Sản tại Việt Nam

“Pháp lý” có lẽ là cụm từ mà nhiều người sợ nhất khi đi mua Bất động sản.

Nếu bạn sợ thì cũng đừng cảm thấy tự ti, vì cái Pháp lý này ai cũng sợ, kể cả dân chuyên nghiệp. Vì có câu cửa miệng nói về pháp lý Bất động sản rằng “Sáng đúng, chiều sai, sáng mai lại đúng”.

KIẾN THỨC DỰ ÁN & PHÁP LÝ BẤT ĐỘNG SẢN

Tốc độ thay đổi nhanh hơn cả tàu siêu tốc là chuyện xưa nay trong pháp lý nhà đất

Tuy nhiên, muốn vượt qua nỗi sợ thì phải đối mặt với nó, mà kiến thức và sự hiểu biết giúp cho chúng ta có thể có được cái nhìn tổng quan và hiểu được những khúc mắc có thể có.

Khi buộc phải đi, thà biết phía trước có nguy hiểm vẫn hơn là không biết có gì đang chờ đợi ta.

Nhưng cũng không nên quá lo lắng.

Lược lại lịch sử

KIẾN THỨC DỰ ÁN & PHÁP LÝ BẤT ĐỘNG SẢN

Đất đai của tổ tiên có từ lâu đời, nhưng Luật đất đai mà ngày nay đang áp dụng có từ năm 1993, và sau này có nhiều lần sửa đổi. Dù rằng, trước đó từng có Luật đất đai năm 1987, nhưng Luật ra năm 1993 là mốc quan trọng.

Trong Luật đất đai thì cần lưu tâm đến quy định rằng “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do nhà nước thống nhất quản lý”. Nhà nước giao đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng lâu dài hoặc có thời hạn.

KIẾN THỨC DỰ ÁN & PHÁP LÝ BẤT ĐỘNG SẢN

Đất đai tại Việt Nam toàn bộ do nhà nước quản lý

Và cá nhân, tổ chức được sử dụng đất theo đúng mục đích quy định. Tóm lại, Đất đai có từ xa xưa, nhưng do Nhà nước quản lý, Nhà nước được quyền giao đất cho Người sử dụng đất, có thời hạn, có mục đích.

Để được giao đất thì nguồn gốc đất là một nội dung quan trọng, và mốc năm 1993 là điểm phân chia về mặt thời gian của nguồn gốc sử dụng đất.

Về mốc năm 1993, thì đại khái những ai có giấy tờ hoặc không có giấy tờ, nhưng chứng mình được rằng từ trước năm 1993 có ở, sống, canh tác trên đất thì được cấp Giấy chứng nhận sử dụng đất đó.

Nếu khu đất nào không có ai đăng ký thì nhà nước quản lý. Và nếu việc này được làm triệt để, thì tất cả sổ về đất sẽ được làm từ năm 1993.

Sau năm 1993, mọi giao dịch về đất đai thì sẽ dựa trên giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, cho đến ngày nay, vẫn có những lô đất mà giấy chứng nhận được cấp trước năm 1993, với những lô đất kiểu như thế, không có ai đảm bảo rằng năm 1993 có ai đó đã đi kê khai đất đó hay chưa, ngoài ra cũng không dám chắc nhà nước có thu hồi ở cái dạng đất không ai quản lý hay không.

Đất đai luôn có vị trí, do đó trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì phải luôn có bản đồ đi kèm.

Nói về bản đồ lại phải kể thêm một cột mốc khác là năm 2002 là năm mà hệ trục tọa độ VN2000 ra đời. Lúc này, trên mỗi bản đồ trên Giấy chứng nhận lại có một dãy số tọa độ X,Y gọi là Tọa độ góc ranh.

Tọa độ góc ranh này tham chiếu sang tọa độ vệ tinh, do đó độ chính xác cao, khác với bản đồ thời xưa căn cứ theo hình dáng, hiện trạng, số tờ, số thửa…

Khi cầm một Giấy chứng nhận có bản đồ được lập trước năm 2002, sẽ rất khó xác định được vị trí đất, ngược lại, khi cầm một Giấy chứng nhận có Tọa độ góc ranh, rất dễ dàng để xác định được vị trí đất.

Hệ thống các văn bản luật ở Việt Nam

KIẾN THỨC DỰ ÁN & PHÁP LÝ BẤT ĐỘNG SẢN

Về văn bản luật ở Việt Nam, cao nhất là Hiến pháp, sau Hiến pháp là đến Luật và Bộ luật, dưới Luật là đến Nghị định, dưới Nghị định là các Thông tư, hướng dẫn, dưới nữa là các Quyết định, công văn của các cấp khác nhau.

Theo thống kê năm 2016 của Thư viện pháp luật thì có 225 Luật và Bộ luật còn hiệu lực và sắp có hiệu lực ở Việt Nam.

Trong đó liên quan đến ngành Bất động sản thì có Luật đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư, Luật Quy hoạch đô thị. Mà trong đó Luật đất đai là quan trọng nhất vì liên quan đến Đất.

pháp lý dự án bất động sản
Luật đất đai Việt Nam

Tóm lại, các Luật liên quan đến ngành Bất động sản xoay quanh các nội dung:

  • Đất: Nguồn gốc, Người sử dụng đất, Thời hạn sử dụng đất, Mục đích sử dụng đất. Những nội dung này sẽ liên quan đến Luật đất đai, Luật đầu tư, Luật doanh nghiệp, Luật quy hoạch đô thị.
  • Công trình trên đất: Liên quan đến Luật Quy hoạch đô thị và Luật nhà ở.
  • Kinh doanh: Luật kinh doanh Bất động sản.

Nếu bạn còn gì chưa hiểu…

pháp lý dự án bất động sản
Hãy liên hệ ngay với tôi để được giải đáp

Như vậy qua bài viết này tôi đã trình bày tổng quan một cách chi tiết nhất có thể về dự án và pháp lý dự án, các bài viết sâu hơn trong từng vấn đề cũng đã được có đường dẫn cụ thể.

Tuy nhiên, vì đây là một chủ đề khó nắm bắt, nên nếu bạn có gì thắc mắc hoặc muốn bổ sung, cũng như chia sẻ những ý tưởng đầu tư, bạn có thể liên lạc với tôi qua trang facebook Lê Minh Đức này.

Blog này của tôi được tạo ra nhằm mục đích chia sẻ kiến thức BĐS và đầu tư tới cộng đồng, do vậy tôi hy vọng các bạn sẽ giúp tôi chia sẻ những bài viết mà các bạn thấy bổ ích cho người khác. Đương nhiên, quyền quyết định vẫn nằm ở các bạn.

Xin chân thành cảm ơn!

Để lại bình luận của bạn

Your email address will not be published.