Làm sao để đọc hiểu một văn bản về quy hoạch? Cách tính hệ số sử dụng đất (FAR) trong quy hoạch

>>>Kỳ trước: Cách xác định cơ sở pháp lý của văn bản pháp luật và bản vẽ về quy hoạch

Sau khi đã xác định được cái nào là văn bản, bản vẽ về quy hoạch chính quy rồi, thì đến cái đoạn xem quy hoạch. Và đến lúc này, câu hỏi đặt ra là Xem cái gì?

Có 02 thứ quan trọng phải coi trong một văn bản, bản vẽ quy hoạch đó là: Cơ cầu sử dụng đất và chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc.

Cơ cấu sử dụng đất

>>>Xem thêm về các phân loại đất quy hoạch theo quy định tại Việt Nam

>>>Biết thêm về những loại Bất Động Sản thường gặp ở Việt Nam

Bảng thống kê này cho biết trong quy hoạch đang xem có bao nhiêu loại đất, và mỗi loại đất chiếm tỉ lệ bao nhiêu phần trăm.

Với các khu đất lớn thì cái bảng này hết sức quan trọng. Thông thường, bảng thống kê này sẽ chỉ ra các loại đất như sau:

Đất ở:

>>>Tìm hiểu thêm về mục đích và thời hạn sử dụng đất tại Việt Nam

Cái này đương nhiên là quan trọng nhất, để xem trong cái khu đất đó có bao nhiêu Đất ở.

Tại đất ở sẽ là thứ mà bạn bán được chứ không phải nguyên khu đất. Do đó với các Khu đất lớn để làm đất nền, xây nhà trệt… thì ai có rao bán thì bạn chú ý cái này chút.

10ha này với 10ha khác ở cạnh nhau giá sẽ khác tùy vào cái phần trăm này. Thường thì 45-48% là tốt rồi.

Đất Công trình công cộng & Thương mại dịch vụ:

Trong này sẽ bao gồm vừa những thứ bán được, những thứ không bán được, và cả những thứ có khi bán được có khi không.

Ví dụ sẽ có Các công trình hành chính, tôn giáo… thì không bán được. Trường học, bệnh viên thì có thể có có thể không, còn Thương mại dịch vụ thì xây Trung tâm thương mại, xây office… được nên đương nhiên bán được.

Loại đất này phải có theo tiêu chuẩn quy hoạch, vì Khu ở thì phải có Công trình công cộng, có bệnh viện, trường học, cửa hàng…. Nhóm này chiếm khoảng 10-15%

Đất cây xanh, mặt nước, cảnh quan:

Đất này bao nhiêu thì cũng tùy thuộc vào có bao nhiêu Dân số, bao nhiêu đất ở, đất loại này cũng theo các tiêu chuẩn quy hoạch.

Đất giao thông:

Loại đất này chiếm tỉ lệ khá cao, tùy theo các lô đất được phân với diện tích như thế nào.

Vì chắc chắn lô đất nào cũng phải có đường giao thông, càng nhiều lô (phân lô càng nhỏ) thì càng cần nhiều đất giao thông.

Đất giao thông có quy chuẩn về độ rộng, về lộ giới … Thông thường loại đất này chiếm khoảng 30%

Đất khác:

Bao gồm những loại đất không thể phân loại vào các kiểu đất trên.

Chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc


Bản vẽ quy hoạch khu đô thị Phú Mỹ Hưng, TP. HCM

Với cơ cấu sử dụng đất thì quan trọng đối với những khu đất phân lô, phân thửa, còn chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc lại quan trọng đối với những lô đất xây dựng cao tầng.

Trong này cần lưu ý một chỉ số quan trọng như là chỉ số Đất ở của bảng trên đó là chỉ số Hệ số sử dụng đất (FAR).

Chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc thường đề cập đến các mục sau:

Dân số:

Chỉ tiêu Dân số ít ai chú ý, nhưng nó lại rất quan trọng vì cái chỉ số này nó ảnh hưởng đến các Chỉ số khác.

Một khu mà dân số thì chỉ phải hiểu rằng khu đó không được ở thường trú. Và theo đó, Dân ít thì chỉ số ở ít, Dân nhiều thì chỉ số ở nhiều nhưng bù lại chỉ số về tiện ích, công trình công cộng cũng phải nhiều theo.

Tầng cao:

Tối đa được xây bao nhiêu tầng, tối thiểu phải xây bao nhiêu tầng.

Mật độ xây dựng:

Cũng có tối đa, tối thiểu bao nhiêu phần trăm

Hệ số sử dụng đất (FAR):

Hệ số này cho chúng ta biết khu đất đó được phép xây dựng phần ở bao nhiêu, phần thương mại bao nhiêu. Thường tách ra nhỏ theo từng phần, hệ số ở, hệ số Thương mại dịch vụ …

4 chỉ số trên đây nó gắn liền mật thiết với nhau. Muốn FAR cao thì Dân số phải cao, Dân số ít thì FAR không thể cao được.

Cách tính FAR = Tầng cao x Mật độ xây dựng. Do đó nếu giảm mật độ thì tăng tầng cao, còn nếu mật độ vẫn cao mà tầng cao luôn thì đồng nghĩa với FAR cao.

Một khu đất sẽ có giá trị cao nếu FAR cao, mà muốn FAR cao thì phải có Dân số nhiều, mà muốn Dân số nhiều thì phải ở “chật”, vì đất đâu có “nở” ra, càng nhiều người ở trong khu đất đó thì phải càng “chật” thôi.

Khi mà “chật” quá thì người ta hoặc mở rộng chiều ngang, đồng nghĩa với việc tăng Mật độ xây dựng, hoặc Mở rộng chiều cao, đồng nghĩa với tăng tầng cao.

Và vì FAR càng cao thì khu đất càng có giá trị, cho nên người sở hữu đất sẽ muốn FAR càng cao càng tốt, tuy nhiên điều này khá khó khăn, vì muốn tăng cái chỉ số này thì phải tăng được Dân, mà tăng Dân thì phải tăng Công trình công cộng, đường sá….. Còn tầng cao với mật độ thì không khó thay đổi, vì cái tầng cao và mật độ tùy thuộc vào FAR.

Vậy thì theo chuyên môn, nếu muốn khẳng định chỗ nào đó dân đông, khẳng định nhà cao tầng là nguyên do kẹt xe … thì phải dựa trên cái FAR này, xem là khu đó FAR có quá cao so với chỉ tiêu chung hay không.

Những lợi ích mà một chỉ số FAR cao mang lại

Vậy sẽ có người thắc mắc tại sao khu đất có FAR cao thì càng có giá trị. Ấy là vì từ các chỉ số trên đây thì ta tính được các thứ dưới đây, mà các thứ dưới đây liên quan đến “đồng tiền bát gạo”.

Diện tích bán được (được phép kinh doanh):

Có nơi sẽ gọi là NSA, có nơi thì gọi là NFA, và thường tính theo Diện tích tim tường.

Một căn chung cư hay thậm chí một khu thương mại thì người ta bán cho bạn là người ta bán cái diện tích này.

Xin nhớ là NSA (hoặc NFA) theo tim tường nhé! Gọi chung là NSA cho dễ và thống nhất.

Diện tích sàn xây dựng (GFA):

NSA liên quan gì đến cái Diện tích GFA này. Để dễ hiểu thì lấy ví dụ về một tòa chung cư nhé.

NSA là diện tích các căn hộ mà Chủ đầu tư rao bán, tuy nhiên người ta cũng phải xây hành lang, sảnh đón, thang thoát hiểm, thang máy… đó là những thứ không được bán nhưng vẫn phải xây.

Vậy thì NSA cộng với cái đống phải xây mà không được bán đó thì thành GFA. NSA chiếm khoảng 75-80% GFA.

Và GFA thì tính được nhờ [Diện tích đất] x FAR. Đến đây thì chúng ta đã thấy tại sao FAR lại quan trọng chứ, vì nó liên quan rất nhiều đến GFA.

GFA thì liên quan đến NSA là cái thứ bán được. Còn NSA được bao nhiêu phần trăm so với GFA thì lại tùy thuộc vào thiết kế.

Hầm hay chỗ để xe:

Với nhà cao tầng, chỗ để xe là bắt buộc, tuy nhiên cái này không bị tính vào GFA, Chủ đầu tư có thể xây nhiều tùy ý, miễn là không ít hơn theo quy chuẩn, và việc xây dựng này chỉ có mục đích để đậu xe là được. Theo kinh nghiệm thì FAR tính tầm 8.0 thì phải có 02 hầm.

Ngoài ra, còn phải lưu ý xem là Diện tích đất và Diện tích đất phù hợp quy hoạch, đôi khi 02 cái loại diện tích này không giống nhau, các chỉ tiêu ở trên sẽ dựa trên Diện tích đất phù hợp quy hoạch để tính nhé.

Thế nên, đến đây thì các bạn sẽ thấy, nếu ai đó chào bán đất lớn mà chỉ nói diện tích, không nói Đất ở có tỉ lệ bao nhiêu hoặc chào bán đất chung cư, cao tầng mà cũng không nói FAR bao nhiêu thì lời chào đó chưa có ý nghĩa.

Để lại bình luận của bạn

Your email address will not be published.