Thủ tục pháp lý nhà đất trong và ngoài dự án

>>>Sự khác biệt giữa bất động sản trong và ngoài dự án

Như đã nói trong bài viết trước, giữa bất động sản trong và ngoài dự án có nhiều điểm khác nhau. Trong bài viết này, tôi sẽ đi sâu vào sự khác biệt trong thủ tục pháp lý của 2 loại bất động sản này.

Thủ tục pháp lý nhà đất trong và ngoài dự án

Pháp lý nhà đất riêng không thuộc dự án

Loại Bất động sản này có nguồn gốc từ đối tượng là cá nhân, được cấp giấy do đã lưu trú, ở từ xưa tới nay. Loại này nằm trong khu dân cư hiện hữu, hay nói cách khác là ở trong khu dân cư lâu đời từ xưa đến nay.

Như đã trao đổi ở các phần trước, những thứ liên quan đến người dân thì thủ tục pháp lý khá đơn giản.

Đất thì chỉ cần chứng minh được nguồn gốc và phù hợp với quy hoạch là có thể chuyển lên Đất ở với một mức phí dựa vào bảng giá đất.

Nếu đất đang nằm trong khu dân cư hiện hữu ở Sài Gòn còn được cấp sổ đất mà không cần xây nhà.

Thủ tục pháp lý nhà đất trong và ngoài dự án

Tuy nhiên, có nhiều trường hợp có đất trong khu dân cư hiện hữu nhưng đi xin chuyển đổi không được vì vướng quy hoạch cây xanh hoặc công trình công cộng.

Điều này xảy ra khá nhiều, lý do là khi làm quy hoạch, thì những khu đất chưa xây nhà sẽ có xu hướng được chọn để để cây xanh hoặc các công trình công cộng.

Về công trình xây dựng trên đất, đa phần là được xây tự do và mật độ cao. Thủ tục xin phép cũng tương đối dễ dàng và đơn giản, không cần phải xây theo mẫu.

Thủ tục pháp lý nhà đất trong và ngoài dự án

Với tất cả những điều thuận lợi như thế, thì bạn cần phải đặt một câu hỏi lớn nếu tự nhiên bạn tìm mua phải 01 căn nhà mà không có sổ?

Nếu bạn không phải là người có kinh nghiệm, có quan hệ và thông tin tốt hơn chủ nhà, thì cần cân nhắc.

Tuy nhiên, với một căn nhà riêng, hay thậm chí là đất đã có sổ đầy đủ, thì trước khi mua, bạn cũng phải đi kiểm tra quy hoạch 01 lần nữa cho chắc.

Bởi vì những gì ghi trên Sổ là Hiện trạng tại thời điểm cấp sổ, không loại trừ khả năng sau đó có những thay đổi về mặt quy hoạch khiến cho theo quy hoạch thì không còn giống như hiện trạng trong sổ. Lúc này dù có sổ thì vẫn bị dính quy hoạch như thường.

Việc tra cứu thông tin quy hoạch cũng không quá khó, cơ quan nhà nước đang nỗ lực công khai quy hoạch trên internet, ngoài ra, bạn cũng có thể trực tiếp đến Phòng Quản lý đô thị của Quận / huyện khu vực đó để hỏi.

Pháp lý nhà đất thuộc dự án bất động sản

Với Dự án Bất động sản, được thực hiện bởi các pháp nhân thì pháp lý khá rắc rối, và có một lộ trình mấy chục bước từ lúc bắt đầu đến lúc hoàn thành. Vậy nên, rất khó có Dự án nào có pháp lý đầy đủ trong thời điểm mở bán.

Thủ tục pháp lý nhà đất trong và ngoài dự án

Một dự án của trên đường Phạm Văn Đồng đã mở bán

Vậy thì phải làm sao khi mua Bất động sản mà pháp lý lại chưa đầy đủ? Đây là câu hỏi của nhiều người, và cũng là chủ đề chính của phần pháp lý mà tôi muốn chia sẻ.

Và để dễ dàng tiếp cận hơn, thì Pháp lý của Dự án cũng bắt đầu bằng các nhóm:

  • Pháp lý liên quan đến đất.
  • Pháp lý liên quan đến công trình trên đất.
  • Pháp lý liên quan đến Pháp nhân, hay là doanh nghiệp chủ đầu tư.

Như vậy, có xuất hiện thêm một đối tượng khác là Chủ đầu tư. Trong pháp lý nhà riêng thì chỉ có pháp lý Đất, và pháp lý công trình trên đất, không cần pháp lý của Người dân, bởi vì người dân nghiễm nhiên có quyền.

Còn với Dự án, được phát triển bởi Pháp nhân là doanh nghiệp, nên cần phải có mục xác định tư cách của Doanh nghiệp nữa. Rắc rối thêm một khúc.

Quá trình hình thành Dự án

Khác với người dân sở hữu nhà riêng lẻ, Dự án chỉ xuất hiện sau năm 1993. Vì sau thời điểm đó mới xuất hiện các Công ty Bất động sản.

Do đó, không có Chủ đầu tư nào sở hữu đất từ lâu đời cả, mà đều phải nhận chuyển nhượng lại từ một đối tượng khác, đối tượng đó hoặc là Người dân, hoặc các Doanh nghiệp nhà nước.

Thủ tục pháp lý nhà đất trong và ngoài dự án

Vậy thì câu hỏi đặt ra là làm thế nào để Doanh nghiệp được làm Dự án, và khi Dự án xuất hiện thì người sở hữu Đất trước đó là dân bị tác động như thế nào?

Câu hỏi này sẽ được trả lời dựa theo Lộ trình pháp lý của Dự án Bất động sản.

Danh mục các mốc pháp lý của Dự án Bất động sản

Thủ tục pháp lý nhà đất trong và ngoài dự án

Theo thống kê, để hoàn chỉnh pháp lý của một Dự án bất động sản thì cần trải qua một danh sách dài dưới đây. Mặc dù tùy vào loại Dự án, tình trạng Dự án thì có một số mục có thể không phải thực hiện.

Ngoài ra, danh sách này cũng sẽ thay đổi tùy vào những thay đổi về luật, đôi khi là luật đó không liên quan trực tiếp gì đến các Luật về Bất động sản cả. Danh sách này bao gồm:

  1. Công nhận chủ đầu tư
  2. Đăng ký đầu tư Dự án
  3. Đền bù – giải tỏa – tái định cư
  4. Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp lần gần nhất
  5. Nhiệm vụ quy hoạch
  6. Chứng chỉ quy hoạch (giấy phép quy hoạch)
  7. Phê duyệt Quy hoạch tỉ lệ 1/500
  8. Thỏa thuận Tổng mặt bằng & Phương án kiến trúc
  9. Điều chỉnh quy hoạch
  10. Công bố quy hoạch
  11. Chấp thuận đầu tư
  12. Phê duyệt Dự án đầu tư
  13. Ký quỹ
  14. Chuyển mục đích sử dụng đất
  15. Giao đất
  16. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho Chủ đầu tư
  17. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người mua.
  18. Chuyển nhượng Dự án
  19. Thỏa thuận đấu nối hạ tầng
  20. Xin phép san lấp
  21. Xin phép xây dựng hạ tầng
  22. Nghiệm thu hạ tầng theo tiến độ Dự án
  23. Thẩm duyệt thiết kế cơ sở
  24. Thẩm duyệt Thiết kế Thi công
  25. Xin phép xây dựng
  26. Thông báo khởi công
  27. Nghiệm thu móng
  28. Thông báo huy động vốn (xác nhận đủ điều kiện bán hàng)
  29. Giải chấp ngân hàng (nếu có thế chấp)
  30. Đăng ký hợp đồng mẫu
  31. Lắp đặt và nghiệm thu PCCC
  32. Nghiệm thu & Bàn giao công trình từ nhà thầu xây dựng cho Chủ đầu tư
  33. Hoàn công
  34. Bàn giao nhà cho người mua
  35. Cấp số nhà
  36. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Quyền sở hữu nhà ở

Đây là danh sách sơ bộ, có một số bước có thể không phải làm, có một số bước có thể phải làm thêm, và lưu ý rằng, với tính chất Dự án khác nhau thì các bước thực hiện thứ tự cũng khác nhau, và không phải lộ trình pháp lý là đi theo thứ tự như trên.

Thế nên, gần như không có Dự án nào Hoàn chỉnh pháp lý ngay từ ban đầu cả, mà chỉ có thể Lộ trình rõ ràng thôi.

Pháp lý và thực tế bên ngoài Dự án có sự liên kết với nhau, thế nên những gì bạn thấy ngoài hiện trường và những nội dung pháp lý hoàn thành đi kèm sẽ quyết định rằng Lộ trình pháp lý có “ổn” hay không.

Các mốc lộ trình pháp lý kể trên sẽ được hướng dẫn chi tiết theo từng bước ở các bài viết sau.

>>>Kỳ tới: Hướng dẫn thủ tục Công nhận chủ đầu tư – Đăng ký đầu tư

Để lại bình luận của bạn

Your email address will not be published.