Ý kiến của tôi về ý nghĩa của ‘vị trí’ trong bất động sản

Ý kiến của tôi về ý nghĩa của ‘vị trí’ trong bất động sản

Vị trí là thứ quan trọng bậc nhất trong Bất động sản. Mình từng có lần đề cập đến “Vị trí” trong một group thì nhiều ý kiến cho rằng nên gọi “Vị thế” mới lột tả được hết ý nghĩa. Nhưng mình thì vẫn thích gọi Vị trí hơn, vì Vị trí là cái từ dễ nghe.

Thời gian trước, có một thời mình có nghiên cứu thêm quy hoạch, và có những thứ khá đặc biệt mang tính khoảng cách. Rồi có khái niệm là “Vùng thị trường”, “Ranh thị trường”.

Có những thứ khá đặc biệt chỉ tội cái chưa có đủ thông tin cũng như hiểu biết để nắm bắt. Nên chỉ mang máng nhận ra vài điều. Ví dụ:

  • 700-1km là khoảng cách tốt cho một con đường thương mại, để trong đó không có nhiều khác biệt về cái gọi là Giá. Đường Nguyễn Huệ dài khoảng 700m. Và có nhiều cái khác có cái khoảng các như vậy. Điều này được lý giải là nó nằm trong “Vùng đi bộ” của con người. Đi bộ trong phạm vi chừng đó sẽ không thấy mệt.
  • Con sông, con đường, hay là 1 rặng cây là thứ phân chia rõ rệt về thị trường. Thường thì 1 con đường dài và to sẽ phân chia thị trường khá rõ. Ví dụ 2 bên đường Nguyễn Thị Minh Khai hay 2 bên đường Võ Thị Sáu, hoặc 2 bên đường CMT8 (khúc Q1) chúng ta sẽ cảm nhận khá rõ sự khác biệt. Con sông thì không nói.
  • Vùng đệm: Có những vùng không có nhà cửa, hay bị ngăn cách bởi một công trình gì đó, thì cũng tạo ra một cái gọi là tách biệt. Trên đường CMT8 có cái CV Lê Thị Riêng, mà theo cảm nhận cá nhân thì 2 bên cvien cũng có sự khác biệt.
  • Và nhiều thứ khác, kể ra thì lâu lắm.

Vùng thị trường thì xảy ra trong nội thành, trong vùng thị trường thì giá như nhau, khác vùng thì có khác biệt.

Nhưng nói thật, tìm được đúng vùng thị trường thì không dễ. Sự giao thoa giữa các vùng thị trường thì sẽ có sự giao thoa giá.

Quay lại câu chuyện về vị trí. Nếu mà bị ảnh hưởng bởi Vùng thị trường, thì lúc này, Vị trí của một khu vực nào đó được tính theo khoảng cách đến Trung tâm.

Vì thế Vị trí chính là khoảng cách tương đối đến Trung tâm.

Tuy nhiên, Trung tâm là gì?

Trung tâm đô thị  là gì?

Trung tâm không cứ nhất thiết phải là Nguyễn Huệ. Có những khu vực tự nó tạo ra trung tâm cho riêng nó.

Ví dụ như Q7 thì trung tâm là Phú Mỹ Hưng, Tân Bình thì trung tâm là Khu sân Bay, Thảo Điền bản thân nó là trung tâm, Gò Vấp thị trung tâm là khu Phan Văn Trị.

Nói về trung tâm, thì nhắc đến cái chợ cho nó dễ hiểu, ở quê, chỗ nào người ta họp chợ thì chỗ đó là trung tâm, là nơi có thể mua sắm, và giao dịch.

Còn cái chợ truyển thống ấy nó mọc lên nơi nào thì cái đó còn tùy, hồi xưa công ty cũ của mình định tạo ra 1 cái chợ truyền thống nhưng không thành công, nghĩa là ý chí của một người để tạo ra cái chợ không phải là dễ.

Nói đến cái chợ truyền thống, nếu là ở quê thì chợ thường nằm ngay ngã ba đường, nhưng lại chỉ nằm có 1 bên, bên còn lại thì vắng, chứ không phân bổ đều 2 bên, cũng không biết tại sao.

Việc tự tao ra trung tâm là một việc mà các Chủ đầu tư BĐS rất mong muốn, nhưng không phải ai làm cũng thành công.

Thực chất, điều các CĐT muốn là biến dự án thành đô thị vệ tinh

Đô thị Vệ tinh là mộ khái niệm xuất hiện đã lâu nhưng mà cũng chưa thấy các Chủ đầu tư làm tốt.

Ecopark ở ngoài Bắc, mặc dù có phốt liên quan đến dân oan Văn Giang, nhưng nói về tổ chức thì nó làm khá tốt cái gọi là tự tạo ra trung tâm. Cách HN khá xa, nhưng mà vẫn tạo được nơi thu hút người về.

Ở trong Nam, Thành phố mới Bình Dương hay Thành phố mới Nhơn Trạch bị thất bại trong việc tự tạo ra trung tâm cho nó, nếu 02 đô thị này làm thành công, thì có thể sẽ tạo ra các khu dân cứ rất tốt.

Đô thị vệ tinh

Lý do 02 khu này ở cái vị thế tốt nhưng lại thất bại thì theo thiển ý cá nhân có các lý do sau:

  • Không có giao thông kết nối: Muốn tự biến mình thành trung tâm thì phải có giao thương, phải đi nhanh được đến các đô thị khác. TPM Bình Dương và Nhơn Trạch đều bị vướng cái này. Xưa PMH muốn làm thì phải làm đường Nguyễn Văn Linh, nếu ko có NVL chắc giờ PMH cũng chưa chắc dc như ngày nay.
  • Định vị và quyết tâm của CĐT: Bạn cần tạo ra trung tâm, thu hút người ở mà toàn phân lô bán nến thì làm sao mà có người về, vì bản chất người mua đất thường ko có nhu cầu ở. Phú Mỹ Hưng làm từ hồi còn được bán đất, nhưng họ chủ trương xây nhà. NT và TPM BD thì chủ yếu bán đất.
  • Hỗ trợ và tạo ra các tiện ích đầu tiên: Không có ai có thể làm được tiện ích ngoài CĐT, và cũng không ai có các giải pháp thu hút dân cư ngoài CĐT. Việc hình thành nên khu dân cư nó là một vòng lặp, nếu có người ở thì càng ngày càng nhiều, nếu không có người ở thì càng ngày càng vắng.

Trên thị trường hiện nay, có bao nhiêu Dự án đang cố tạo cho mình thành một trung tâm riêng? Hay nói cách khác là biến mình thành khu đô thị vệ tinh.

  • VGP Q9 là cái tên được nhắc đến đầu tiên, nhưng thách thức cảu VGP chính là giao thông kết nối.
  • Swanbay cũng đang làm, và cũng vướng cái giao thông kết nối.
  • Waterpoint có thuận lợi về gioa thông kết nối, nhưng phải xem xem quyết tâm của CĐT.
  • Mấy cái bên Đồng Nai của nova, liệu rằng họ đang cơ cấu như thế nào?

Và xa hơn, xa hơn. Liệu rằng ai đang muốn biến mình thành trung tâm, và khả năng thực hiện như thế nào?

Ý kiến của tôi về ý nghĩa của ‘vị trí’ trong bất động sản

Để lại bình luận của bạn

Your email address will not be published.