Dự Án Chung Cư Và Pháp Lý Dự Án Chung Cư

Đây là bài tiếp theo trong chuỗi bài kiến thức chung về kiến thức bất động sản.

Dự Án Chung Cư Và Pháp Lý Dự Án Chung Cư

Chủ đề của bài này là về dự án chung cư. Từ khái niệm cơ bạn đến các quy trình thủ tục sâu hơn.

Bắt đầu thôi.

Dự án là gì?

Đầu tiên phải nói đến “Dự án” là gì? Dự án được hiểu là một khu đất được một Doanh nghiệp phát triển và đi theo các quy trình pháp lý của Dự án. Lưu ý rằng quy trình này khác với quy trình của đất dân.

Dự án là gì?

LƯU Ý 02 KHÁI NIỆM DƯỚI ĐÂY:

  • Về mặt pháp lý: Một cục đất được phép làm Dự án khi nó có quy hoạch sử dụng đất là Đất ở (Chi tiết là Xây dựng chung cư) và Quy hoạch xây dựng là cao tầng, có dân số, có FAR cao cao, có tầng cao… Như thế, Dự án chung cư là một cục đất do Doanh nghiệp KD BĐS sở hữu và quy hoạch cho phép xây chung cư.
  • Về mặt truyền thông: Dự án chung cư là một tòa nhà có thiết kế đẹp, có các thông số như diện tích, số căn, tiện ích, giá bán dự kiến…., thậm chí có nhà mẫu.

Và điều hết sức quan trọng là 02 cái này có giống nhau hay không thì không biết. Sự khác nhau có thể nằm ở những nội dung sau:

  • Đất đó không phải là đất xây chung cư –> Nhưng rao bán chung cư.
  • Đất đó đang thuộc sở hữu người khác –> Nhưng đã rao bán như là của mình.
  • Đất có FAR = x –> Nhưng rao bán FAR = y, và x < y.
  • Đất 50 năm –> Nhưng Rao bán lâu dài
  • Đất TĐC –> Nhưng Rao bán thương mại.
  • ….

Và thường pháp lý bị chậm bởi những sự vênh này, chứ chưa chắc vì thủ tục nhà nước làm khó.

Và muốn nắm pháp lý Dự án, thì trước tiên phải nắm coi có sự “vênh” này hay không? Muốn nắm thì hoặc có văn bản coi, hoặc phải xem “dấu hiệu”. Để làm được thế thì đầu tiên phải tiên dự án có những thông số nào.

Các thông số cơ bản của dự án chung cư

Thi hoa hậu luôn phải có phần thi áo tắm dù rằng các bạn thí sinh không xuống bể bơi. Ấy là vì chỉ có mặc áo tắm thì mới “phô diễn đầy đủ” vẻ đẹp hình thể, chứ mặc quần áo thì không biết có độn hay không nên khó đoán.

Dự Án Chung Cư Và Pháp Lý Dự Án Chung Cư

Thông số của một Dự án chung cư theo truyền thông cũng thế, muốn đoán được phải “Lột trần” ra. Và cách để lột trần như sau:

Trong bảng thông tin của Chung cư thường có:

  • Diện tích đất.
  • Số tháp, số tầng, số căn, Mật độ xây dựng.
  • Ngon nữa thì có thiết kế mặt bằng tầng điển hình.
  • Ngon tiếp thì có thêm chi tiết thiết kế căn hộ.

Dựa vào các thông số trên, tính ngược lại như sau:

  • Tính NSA (Diện tích sàn bán): Thống kê xem 1 tầng điển hình có bao nhiêu căn, tổng diện tích chúng nó là bao nhiêu, nhân với số tầng điển hình thì ta được tổng diện tích bán. Tiện thể nhân luôn đơn giá dự kiến thì có Tổng doanh thu.
  • Tính GFA (Tổng diện tích sàn xây dựng): Thường thì NSA = 75-85% GFA tùy vào mức độ thiết kế sang hay không. Càng sang thì tỉ lệ càng nhỏ, càng kém sang thì tỉ lệ càng to. Lưu ý rằng, không phải CĐT không biết thiết kế sang, chỉ là thiết kế càng sang thì càng có ít diện tích để bán.
  • Tính FAR: Lấy GFA chia cho Diện tích đất ra FAR.
  • Tính CFA: Lấy GFA cộng với diện tích hầm, diện tích hầm thường chiếm 90% diện tích đất, 2 hầm thi nhân 2 lần lên. Tiện thể nhân đơn giá xây dựng thì ra CP xây dựng.
Các thông số cơ bản của dự án chung cư

FAR là thông số quan trọng nhất, và tại sao phải tính, bởi nó có thể ảnh hưởng đến cái nhanh chậm của thủ tục pháp lý. Dự án vùng ven, FAR = 5 – 6 lần là ok, và thường sẽ có thêm 1 lần nữa cho phần thương mại. Tổng cộng là 6-7 lần.

FAR càng cao thì càng bí bách hơn. Bạn nhìn vào cái này, và lỡ có thấy được cái phê duyệt QH1/500 mà thấy FAR nó có khác nhiều là ta biết có vấn đề ngay.

Pháp lý dự án cơ bản

Pháp lý dự án cơ bản

Quy trình pháp lý Dự án thì nói nhiều rồi, nhưng vấn đề là biết quy trình nhưng vẫn không nắm được pháp lý thì lý do tại sao? Đó là vì còn thiếu một chút kiến thức nó không hẳn là pháp lý nhưng lại ảnh hưởng đến pháp lý.

Ở trên tôi có nói đến thông số của Dự án, nó có liên quan đến pháp lý bởi vì làm Dự án thì phải liên quan đến Kinh tế, mà thông tin Dự án chính là liên quan đến lợi nhuận của Dự án.

Quá trình pháp lý là quá trình “Hợp thức hóa”, bởi thế nên các CĐT nước ngoài sợ pháp lý bởi họ không giỏi trong việc này, còn nếu cái gì cũng theo quy trình đúng chuẩn thì xin lỗi, về quy trình thì Việt Nam không có cửa với nước ngoài.

Và như đã nói, cái gì cũng quay về Tiền, có cục đất đó ai cũng thấy, tại sao đến lúc này nó mới được triển khai dù rằng chưa hẳn lúc này thị trường tốt nhất? Đó là một câu hỏi cần được trả lời thấu đáo.

Ở Việt Nam, khi đầu tư Chung cư, các Chủ đầu tư phải chạy đua về dòng tiền, vì lãi suất của Việt Nam rất cao, do đó mục tiêu là thu tiền về càng nhanh càng tốt, thế nên các Dự án thượng thịt là lóc trước, xương để gặm sau, kiểu như thịt thì ăn ngay, còn xương thì chờ từ từ hầm rồi tính tiếp.

Dự Án Chung Cư Và Pháp Lý Dự Án Chung Cư

Và thường sau một thời gian rầm rộ, thì những cái còn lại toàn là xương. Xương thì phải chờ hầm từ từ, việc hầm xương bao gồm:

  • Chúng ta biết 05 năm đổi quy hoạch 1/2000 1 lần, và có đổi không định kỳ. Biết đâu sau 5 năm tự nhiên được đổi quy hoạch.
  • Rồi thì dân cư mỗi ngày 1 tăng, năm nay có thể chưa có dân nhưng năm sau có dân số, mà có dân số thì có FAR.
  • Nhưng ở đời, đâu cái gì được mà không mất, cái được có thể là được điều chỉnh một số thứ có lợi, và đi kèm theo đó là cam kết, cam kết có thể là làm một cái gì đó, hoặc dành quỹ nhà ở TĐC, NOXH, hoặc đóng thêm tiền SDĐ.
  • Vì khi đổi những thứ như vậy thì đương nhiên giá trị khu đất tăng lên, nhà nước và những người làm chuyên môn chắc chắn biết, và chắc chắn không có chuyện nhà nước không có gì ở đây, cái quan trọng là tính như thế nào, đôi khi tính thêm cái này cũng mất khối thời gian.

Trên đây là một số ví dụ (có thể không phải hoàn toàn), nhưng là những thứ khiến cho quá trình pháp lý không đi đúng theo quy trình, bởi pháp lý tuy có quy trình nhưng lại đặc thù cho từng Dự án, từng Chủ đầu tư.

Để biết quy trình về pháp lý Dự án thì tốt nhất đi theo chiều ngược, đừng đi chiều xuôi.

HĐMB thì chúng ta cần cái gọi là Văn bản cho phép bán nhà hình thành trong tương lai. Và cầm cái này đọc thì thấy tất cả các văn bản pháp lý trước đó cần.

Dưới đây là cái văn bản của Safira Khang Điền, thì đọc thấy văn bản nào thì liệt kê ra, CĐT không cấp cái nào thì hỏi, đại khái trong mỗi văn bản như thế sẽ liệt kê tất cả các văn bản trước đó.

Văn bản dự án Safira Khang Điền

Đọc tầm chục cái Dự án là nắm liền, nên không cần phải chỉ. Chỉ cần siêng đọc là ok.

Còn nếu đọc không hiểu thì có thể comment hoặc liên lạc với tôi, cách liên lạc tôi đã để dưới trang web cả rồi.

Bài tiếp theo, tôi sẽ tiếp tục nói về phương án thiết kế của một dự án chung cư, Hy vọng sẽ được các bạn tiếp tục ủng hộ theo dõi.

Để lại bình luận của bạn

Your email address will not be published.