Thiết Kế Trong Dự Án Chung Cư

>>>Kỳ trước: Dự Án Chung Cư Và Pháp Lý Dự Án Chung Cư

Đây là bài nói về thiết kế chung cư tiếp nối chủ đề về dự án chung cư ở kỳ trước, bạn nào chưa đọc bài viết trước thì có vào link ở bên trên.

Hãy tưởng tượng rằng bạn là Kiến trúc sư trưởng của một công ty CĐT, và sau khi bạn có các thông số cơ bản của khu đất như là Diện tích, FAR, tầng cao, mật độ, dân số.

Giờ thì đến lượt làm cái chung cư như nào.

Các Loại Thiết Kế Tổng Thể.

Các Loại Thiết Kế Tổng Thể.

Đầu tiên thì phải xét coi nên đi theo kiểu tổng thể nào. Theo kinh nghiệm thì Mr Đức có thống kê ra một số loại như sau.

  • Kiểu hướng nội: Kiểu này hiểu nôm na là người ngoài nhìn vào khó tiếp cận, căn hộ chung cư nhìn chung là có thể được có hàng rào bao quanh, thiết kế kiểu này là dạng hạn chế người ngoài nên nhìn chung không có shophouse bên dưới. Người ngoài nhìn vào cái là muốn đứng ở ngoài xem chứ không dám đi vô.
  • Kiểu hướng ngoại: Mở rộng ra để đón khách vãng lai, là shop nhiều, là có tụ điểm ăn chơi để cho người ngoài lui tới, là nhìn thấy có sự xô bồ nhưng mà vui.
  • Kiểu thẳng đuột từ trên xuống dưới: Nhìn chung là hình thù là thẳng, tháp nào ra tháp đó, loại này mà kết hợp với cái hướng ngoại ở trên thì hơi căng, nhưng kết hợp với hướng nội thì ổn, và loại này thì tiện ích thường nằm tầng trệt.
  • Kiểu có khối đế: Khối đế to, xong rồi bên trên có khối tháp nhỏ hơn, khối đế có thể là 1 khối liền nhau. Dạng này các CĐT thường dùng nếu mà có làm dạng hướng ngoại, thế thì lúc này phân ra 2 tầng, tiện ích cho dân cư sẻ nằm phía trên khối đế, còn khối đế thì đón người ngoài. Đại khái là ăn chơi thì xuống đất, còn riêng tư thì lưng chừng trời. Một thời các CĐT thích kiểu này vì kiểu này mới làm được cái gọi là “Hồ bơi chân mây”.

Đại khái loại này kiểu như xe tay ga với xe côn ấy, muốn kiểu gì thì mua kiểu đó, chứ một số bạn ham vui mà mua phải cái chung cư hướng nội thì cũng buồn, còn thích yên tĩnh mà xuống đất lúc nào cũng xô bồ thì cũng chán.

Các Loại Thiết Kế Tổng Thể.

Loại có khối đế là 1 cách để dung hòa, tuy nhiên thì nó chỉ giải quyết được 1 phần vì dù sao thì khi đi ra khỏi tòa nhà cũng phải xuống đất.

Thích gì chiều đó. Thế nên đầu tiên phải xác định mình thích cái gì, xong coi cái chung cư nào phù hợp nhé!

HÌNH THÁI BLOCK CĂN HỘ.

Lúc này thì coi như xong phần hướng nội, hướng ngoại, có khối đế hay không nhé! Tập trung đến cái tháp thôi. Và xem hình thể của cái tháp người ta thiết kế như nào.

Cũng theo kinh nghiệm thì có một số hình thù như sau:

  • Hình chữ nhật: Tháp hình chữ nhật là hay thấy nhất. Nếu xem Dự án chung cư mà có cái tháp hình chữ nhật mà lại “Dày” (chiều rộng hơi bự) là coi như tiêu, bên trong thiết kế cực xấu. Loại này có 4 căn góc mỗi tầng, thường bố trí lõi thang ở giữa, 2 bên đối xứng.
  • Hình vuông: Thường thì CĐT nào làm sang mới dám thiết kế tòa hình vuông. Vì lúc này lõi thang nằm ngay ở giữa tòa, căn hộ nằm bố trí xung quanh. Thường loại này sẽ có khoảng 8 căn hộ / sàn (số đẹp), và có 4 căn góc nên đạt tiêu chí 50% căn góc là tỉ lệ cao. Tuy nhiên một số CĐT cũng thiết kế tòa nhà vuông nhưng mà chỉ dạng học đòi làm sang, bố trí tầm 16 căn / tầng thì giống cá mắm xếp lớp. Thế nên đã sang, hình vuông thì phải nhỏ (cạnh nhỏ), cạnh to là tiêu.
  • Hình chữ L, chữ V, Z, U: Mấy loại này thì giống như hình chữ nhật ghép lại thôi, nhằm tăng số lượng căn góc trên sàn, mà mấy loại này thường tạo ra 1 lượng căn hộ lớn / sàn. Tuy nhiên loại này thì lại có nhiều lõi thang nên đôi khi gọi là 2-3 block cũng được, mà gọi 1 block cũng được, vì thế nên mới có cái gọi là Block A1, A2, rồi thì B1, B2…
  • Hình tròn: Cái loại này thì dạng hơi đặc thù, vì block hình tròn nhìn khá đẹp, khá lạ, nhưng chưa chắc tiện. Tuy nhiên sẽ đáp ứng được cho các khách hàng thích lạ. City Garden là hình tròn đó.
  • Hình lục giác: Cũng như hình vuông nhưng mà có nhiều cạnh hơn để có nhiều căn góc hơn, đó là biến tướng so với hình vuông, nó giống như chữ L là biến tướng của Chữ nhật vậy.
  • Hình thù kỳ quái: Đại khái là nó có cái hình gì đó đặc biệt lắm, cứ gọi là phải dùng tính phân mới tính được diện tích. Loại này khó xây dựng vãi nồi ra được, và đương nhiên vật liệu hoàn thiện cũng khó, vì đôi khi mấy cái đó phải được đặt làm riêng. Kenton Node là 1 dạng như này, mà hình như đến nay vẫn chưa chịu “phất”.

>>>Xem lại Infographic tổng hợp các loại hình thái Block căn hộ

HÌNH THÁI BLOCK CĂN HỘ.

Không nhớ còn loại nào nữa không nhỉ? Bạn nào biết còn cái nào nói tôi biết dưới phần comment nhé!

Bố Trí Mặt Bằng Điển Hình.

Sau khi chọn xong cái hình của block thì chúng ta tính đến cái việc bố trí trong cái hình đó các hình nhỏ hơn, đó chính là căn hộ.

Hồi bữa có bạn bảo “Ai cấm CĐT xây nhiều block…”, đúng là trí tưởng tượng thì không ai cấm, nhưng mà để trí tưởng tượng bay xa mà có đường về thì phải có cái dây cột lại. Như còn diều ấy, bay lên thì phải có dây cột, đứt dây là đứt bóng.

Nói dài dòng như thế thôi chứ tóm gọn lại là “Ai cũng có thể làm đẹp, làm tốt, nhưng tiền ít mà làm đẹp làm tốt thì mới khó”.

Và vì cái vòng kim cô “hiệu quả”, nên buộc phải đánh đổi. Là người kinh doanh, tâm niệm luôn là tối đa hóa lợi nhuận, mà tối đa lợi nhuận thì chỉ có tăng thu, giảm chi, hoặc cả 2.

Thiết Kế Trong Dự Án Chung Cư

Quay về vấn đề chính, trong 1 block căn hộ thì buộc phải có những thứ như này:

  • Lõi thang: Gồm thang máy, thang bộ (thoát hiểm).
  • Lõi kỹ thuật: Ô để bỏ dây điện, nước, rác.
  • Hành lang: Gọi là đường dẫn đến căn hộ.
  • Và mấy thứ lặt vặt khác.

Mấy cái này không bán được, mà chính xác là không được bán, do đó thì giảm thiểu nó càng ít càng tốt. Nhưng ở đời đâu phải muốn là được, mà phải có quy chuẩn, nghĩa là giảm đến mức nào đó thôi, giảm nhỏ hơn là “Không phù hợp quy chuẩn”, quy chuẩn ở đây là TCVN.

Thế thì đến bây giờ mới phải ngồi nghĩ nè. Và ở đời, cái gì càng lợi cho người bán thì càng thiệt cho người mua và ngược lại. Nên nhìn chung là phải làm sao dung hòa tốt nhất có thể. Vậy thử điểm qua vài nội dung:

  • Thang bộ, Gen kỹ thuật là những diện tích “cố định” cho block, nghĩa là thang rộng nhiêu, dài nhiêu, gen kỹ thuật rộng nhiêu, dài nhiều là gần như fix.
  • Thang máy thì càng nhiều thang thì càng tốn diện tích. Bởi thế nên CĐT không phải sợ tốn tiền mua thang, mà sợ tốn chỗ để thang hơn.
  • Hành lang: Như con đường ấy, rộng, dài thì tốn diện tích.

Vậy thì để tiết kiệm thì phải làm sao:

  • Làm cho cái block to ra, cũng diện tích thang bộ, gen kỹ thuật như thế, mà block to ra thì không phải làm thêm thang mà bán được nhiều hơn.
  • Thang máy: Đủ xài thôi, thiếu chút cũng được, nhiều thang chi cho tốn chỗ.
  • Hành lang: Nhỏ, ngắn thôi, muốn hành lang ngắn thì cái block phải dày (hành lang thường đi theo chiều dài của block hình chữ nhật), nên block càng dày thì hành lang càng ngắn (nếu cùng diện tích block).

Chỉ có điều:

  • Block to thì nhiều căn / sàn.
  • Thang máy ít thì kẹt thang.
  • Block dày thì căn hộ ra 3 lớp.

Bởi vậy không phải muốn là được, quan trọng là CĐT muốn “chơi” hàng cao cấp hay hàng chợ.

Hàng cao cấp hay hàng chợ không phải vấn đề, vì người nghèo thì chả thể mua hàng hiệu được, và người giàu thì không cần hàng chợ, tiền nào của nấy thôi.

Vấn đề chỉ xảy ra khi mà thiết kế thì hàng chợ mà gắn nhãn là hàng cao cấp, chỉ thế thôi. Cái này đâm ra làm cho người tiêu dùng lầm tưởng về cái gọi là “cao cấp”, và đôi khi họ dựa vào cái dở của “hàng chợ” để đánh giá luôn hàng cao cấp thực sự. Và đôi khi khách hàng phải mua hàng chợ với giá của hàng hiệu.

Thiết Kế Trong Dự Án Chung Cư

Mà nhìn chung ở Sài Gòn thì cái thiết kế đang được phân như sau:

  • 2 căn / sàn: Dự án nào đó bên Q7 quên mất rồi, 1 sàn chỉ có 2 căn, căn nào cũng căn góc.
  • 4 căn / sàn: Sunrise city của Nova đợt đầu là dạng này. LM81 khúc trên cũng có 4 căn thôi, nên cũng được coi là căn góc 100%
  • 6 – 8 căn / sàn: Empire đợt đầu là 8 căn, còn mấy đợt sau không biết vì chưa coi thiết kế.
  • 9-13: Nhiều dự án được coi là cao cấp với giá bán cao cấp nốt có dạng này.
  • 14-20 căn / sàn: Dự án cấp trung thì dạng này nhiều, tiền ít thì không thể hít đồ thơm rồi.
  • trên 20 căn / sàn: Nhìn vô cái hoa mắt luôn. Nói chung loại này mà vẫn quảng cáo căn hộ cao cấp thì cũng hơi căng (ý kiến cá nhân vậy thôi). Căn hộ cứ như cá mắm xếp lớp vậy. Rắc tí muối là ăn ngon luôn.
  • Dạng siêu cấp: Có những mặt bằng mà mỗi đếm số căn hộ / sàn thôi còn khác nhau cho mỗi lần đếm, đếm đi đếm lại còn chưa tin lắm mình đếm chính xác. Loại này thì hic, CĐT đã quá tận dụng mất rồi.

Tiêu Chuẩn Thiết Kế Và Phong Cách Thiết Kế.

Tiêu Chuẩn Thiết Kế Và Phong Cách Thiết Kế.

Phong cách thường là những thứ show ra bên ngoài, còn tiêu chuẩn là những thứ ẩn vào bên trong. Ví dụ cho dễ hiểu thì như vậy:

Ví dụ như thời trang thì có đồ công sở, đồ dạ hội, đồ mặc ở nhà, áo dài, bikini, vest, đồ thể thao…, nó thuộc về phong cách.

Chuẩn ISO, chuẩn khí thải Châu Âu hay “Chuẩn SEO” thì đại khái nó là cái không thấy.

Chuẩn thì nói đến chất lượng, còn phong cách thì nói đến hình ảnh bên ngoài.

Gom lại, về phong cách thiết kế thì có thể kể đến vài ba thứ như: Hiện đại, cổ điển …., nhìn vào tòa nhà là thấy.

Còn về tiêu chuẩn thiết kế thì có TCVN, LEED, Greenmark, UL (cho PCCC),…

Nói chuẩn xanh xí, nhiều người nghĩ cái nhà có nhiều cây thì nó là chuẩn xanh. Nhiều cây chỉ là thể hiện vẻ bên ngoài thuộc về hình dáng, phong cách thôi, còn cái bên trong mới là chuẩn, chuẩn xanh thì bao gồm nhiều mục như độ thoáng khí, sáng, vật liệu, ngăn nhiệt…, quy chuẩn càng khắt khe thì thường đi kèm với chất lượng càng cao (“thường” thôi nhé).

Phong cách thiết kế và tiêu chuẩn thiết kế chỉ nói sơ vậy. Nếu có yêu cầu tôi sẽ viết chi tiết hơn về vấn đề này.

Kỳ kế, tôi sẽ tiếp tục viết nốt chủ đề về dự án chung cư với các vấn đề còn chưa đề cập trong chuỗi bài này.

Để lại bình luận của bạn

Your email address will not be published.